So‘nggi 3 yilda Toshkentda ko‘chmas mulk narxlari o‘rtacha 2-3 barobarga oshdi. Markazda $1500-2000/m² narxlar odatiy holga aylanib qoldi. O‘rtacha maosh va uy narxlari o‘rtasidagi jarlik kengayib bormoqda. Ko‘pchilik buni «Pufak» (Bubble) deb atamoqda va u qachondir portlashini kutmoqda. Xo‘sh, bu haqiqatan ham pufakmi yoki Toshkent «Megapolis narxlari»ga o‘tyaptimi?
«Beton oltin» mentaliteti
O‘zbekistonda ko‘chmas mulk bozori — bu shunchaki yashash joyi emas, bu — asosiy investitsiya vositasidir. Amerikalik pulini aksiyalarda (S&P 500), yevropalik obligatsiyalarda saqlasa, o‘zbekistonlik pulini «beton»da saqlaydi.
- Sabab: Fond bozori rivojlanmagan, bank omonatlari inflyatsiyadan birozgina yuqori, biznes qilish esa riskli. Uy esa — «yemaydi, ichmaydi», narxi esa (tarixan) faqat oshadi. Bu mentalitet sun’iy talabni — spekulyativ talabni yaratdi. Odamlar yashash uchun emas, pulini saqlab qolish uchun 2-3 ta kvartira sotib olib, «qora suvoq» (korobka) holatida bo‘sh qoldirmoqda.
Bozor qizib ketdi: Ipoteka va Urbanizatsiya
Narxlarning keskin oshishiga ikkita fundamental omil sabab bo‘ldi:
- Ipoteka inqilobi: So‘nggi yillarda davlat ipoteka dasturlarini kengaytirdi. Bozorga «arzon va uzoq muddatli» pullar kirdi. Bu esa talabni keskin oshirib yubordi.
- Toshkentga intilish: Urbanizatsiya jarayoni tezlashdi. Hamma poytaxtga intilmoqda. Yer esa — cheklangan resurs. Markazda bo‘sh yer qolmagani sari, narxlar osmonga o‘rlamoqda.
Pufak alomatlari bormi?
Iqtisodiyotda «ko‘chmas mulk pufagi»ning aniq belgilari bor. Keling, Toshkentni tekshirib ko‘ramiz:
- Narx va Ijara nisbati (Price-to-Rent Ratio): Sog‘lom bozorda kvartira o‘zini ijaradan 10-12 yilda qoplab ketishi kerak. Hozirgi narxlar bilan Toshkentda bu ko‘rsatkich 15-20 yilga cho‘zilib ketdi. Bu — aktivning haddan tashqari qimmat baholanganini bildiradi.
- Bo‘sh uylar sindromi: Kechqurun yangi qurilgan «Novostroyka»larga qarang. Derazalarning 60-70 foizida chiroq yonmaydi. Uylar sotilgan, lekin hech kim yashamaydi. Bu — spekulyativ pufakning klassik belgisi.
«Qulash» bo‘ladimi yoki «Turg‘unlik»?
Ko‘pchilik 2008-yilgi AQSH inqirozi kabi narxlar «g‘archillab» tushib ketishini kutyapti. Ammo ekspertlar boshqacha ssenariyni — «Soft Landing» (Yumshoq qo‘nish) yoki Stagnatsiyani prognoz qilmoqda.
Nega narxlar keskin qulamasligi mumkin?
- Tannarx oshishi: Sement, armatura, ishchi kuchi va energetika narxlari oshib bormoqda. Quruvchi o‘z tannarxidan pastga sota olmaydi.
- Demografiya: Aholi soni har yili 700-800 mingga ko‘paymoqda. Bu har yili yangi uy-joyga bo‘lgan real ehtiyoj degani.
Lekin narxlar o‘sishi to‘xtaydi. Ikkilamchi bozorda (eski uylar) va shahar chekkasidagi yangi uylarda narxlar korreksiyasi (10-15% pasayish) boshlanishi mumkin. Chunki xalqning to‘lov qobiliyati o‘z shiftiga yetib bo‘ldi.
2026-yil uchun prognoz: Xaridor bozori
Hozirgacha bozorda «Sotuvchi qirol» edi (xohlagan narxini qo‘yardi). 2026-yildan boshlab vaziyat «Xaridor bozori»ga o‘zgarishi kutilmoqda.
- Quruvchilar naqd pulga muhtoj bo‘lib, turli chegirmalar, 5 yillik foizsiz bo‘lib to‘lashlar va bonuslar taklif qila boshlaydi.
- Ijara narxlari (relokantlar oqimi pasaygani hisobiga) tushishda davom etadi. Bu esa uyni investitsiya sifatida jozibasiz qiladi.
Kim yutqazadi?
Agar siz uyni yashash uchun olmoqchi bo‘lsangiz — hoziroq, lekin yaxshilab savdolashib olish (ayniqsa tayyor, ta’mirlanganini) maqul. Agar siz uyni qisqa muddatda foyda ko‘rish uchun (kotlovan bosqichida olib, bitganda sotish) olmoqchi bo‘lsangiz — ehtiyot bo‘ling. Bu poyezd allaqachon ketib bo‘ldi.
«Pufak» yorilmasligi mumkin, lekin u sekin-asta havosi chiqib, «quruq beton»ga aylanib qolish xavfi bor.
